Оценка АЗС, нефтебаз, элеваторов, комплексов

Перечень информации, необходимой для проведения оценки, формируется в зависимости от типа оцениваемого объекта.

При оценке АЗС / АЗК и нефтебаз минимально необходимы:
— данные о доходах и затратах за последние 3 года;
— балансовая справка по основным средствам;
— сканкопии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости;
— сканкопии технических паспортов на объекты недвижимости;
— сканкопии документов, подтверждающих право собственности / пользования на земельный участок.

При оценке элеваторов минимально необходимы:
— сканкопии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости;
— сканкопии технических паспортов на объекты недвижимости;
— сканкопии документов, подтверждающих право собственности / пользования на земельный участок;
— справка о технических характеристиках производственных мощностей элеватора.

При оценке имущественных комплексов минимально необходимы:
— балансовая справка по основным средствам;
— сканкопии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости;
— сканкопии технических паспортов на объекты недвижимости;
— сканкопии документов, подтверждающих право собственности / пользования на земельный участок;
— данные о доходах и затратах за последние 3 года.

По результатам анализа базовой входящей информации мы формируем дополнительный перечень, необходимый для проведения оценки.

Законодательством по вопросам оценки не предусмотрено требование обязательной фотофиксации оцениваемого имущества. Но Национальным стандартом №1 определено, что собранные входящие данные и другая информация должны отражаться в отчете об оценке. Фотофиксация объекта оценки и его составляющих является одним из источников, подтверждающих его состояние. В случае отсутствия фотофиксации, в отчете необходимо это отразить и обеспечить описание объекта таким образом, чтобы была возможность его правильно идентифицировать, и/или предоставить иные документы, подтверждающие технические и другие характеристики объекта оценки.

В случае недостаточности исходящих данных, что может повлиять на объективность оценки, оценочная компания имеет право отказаться от проведения такой оценки.

На практике осмотр комплекса в процессе проведения оценки является крайне желательным с целью правильной идентификации его составляющих, определения технического состояния и обеспечения объективности результатов.

При определении стоимости комплексов могут использоваться следующие подходы:
— затратный;
— доходный;
— сравнительный.

Затратный подход используется, как правило, для оценки специализированного имущества, которые обычно не являются объектом самостоятельной продажи. При его использовании определяется стоимость воссоздания (восстановления) с учетом накопленного износа.

Доходный подход предусматривает прогнозирование будущих финансовых потоков (доходов и затрат) с последующим переводом в текущую стоимость путем дисконтирования или прямой капитализации.

При сравнительном подходе стоимость определяется путем сопоставления оцениваемого объекта с объектами сравнения с последующим внесением корректировок, учитывающих условия продажи, разницу в технических параметрах и состоянии, расположении и ряд других ценообразующих факторов.

В процессе оценки может использоваться как один, так и несколько подходов. При согласовании результатов, полученных с использованием разных подходов, предпочтение отдается тому, который максимально соответствует базе и цели оценки.

Получение предварительных результатов без проведения всего комплекса оценочных процедур возможно только для относительно типовых объектов и в исключительных случаях только постоянным клиентам для оперативного принятия решений.

В большинстве ситуаций, без изучения необходимой исходящей информации, без проведения осмотра, анализа рынков и надлежащих расчетов, Вы сможете получить очень абстрактную, ничем не подкрепленную цифру, которая не будет иметь какого-либо отношения к рыночным данным.

Для решения такой проблемы, особенно когда вопрос получения объективного результата достаточно срочный, мы предлагаем клиентам так называемую «оценку 50/50»:
— изучаем минимально необходимые для оценки документы;
— по возможности, проводим осмотр, или запрашиваем имеющиеся фотоматериалы;
— анализируем соответствующие рынки;
— проводим необходимые расчеты и озвучиваем полученные результаты.

В таком случае, мы предоставляем клиентам результаты оценки без формирования самого отчета об оценке, но, при необходимости, сможем его подготовить после завершения всех необходимых процедур.